Hogyan vágj bele, lépésről lépésre
Ha ez az első ingatlanbefektetésed, fontos, hogy ne csak lelkesedéssel, hanem tudással is felvértezve indulj neki. Ebben a bejegyzésben összeszedtem a legfontosabb dolgokat, amikre érdemes figyelned, és megosztok néhány személyes történetet is – mert tanulni mások hibáiból mindig olcsóbb.
A teljesség igénye nélkül néhány fontos fogalom, amikkel érdemes tisztában lenned:
- tulajdoni lap
- HRSZ (helyrajzi szám)
- elővásárlási jog
- illetékek
- adók
- foglaló
- társasház alapító okirat, szmsz
De mielőtt belevágsz a befektetésbe, az adózási jogszabályokat is ismerned kell. Például: ha magánszemélyként szeretnél üzletszerűen adni-venni lakásokat, adózási szempontból sokkal rosszabb kondíciókkal kell számolnod, mintha erre alapítanál egy céget.
Ezért én azt javaslom: ha nem akarsz rögtön céget alapítani, kezd azzal, hogy albérlet kiadásra keresel ingatlant magánszemélyként. Én kizárólag ilyen céllal vettem mindig ingatlant – vagy saját otthonnak. Viszont, ha felújítás után inkább eladnád az ingatlant, akkor már érdemes céget alapítani rá, amit én is megtettem mikor erről volt szó.
Nézzük tovább! Tegyük fel, hogy magánszemélyként kezded az első ingatlan (lakás) befektetésed. Mire érdemes figyelni, hogyan csináld?
Jó pár éve volt de nagyon megmaradt: amikor az ingatlanos cégemmel vásároltunk a XIII. kerületben egy felújítandó lakást, amit felújítva árultam. A vásárló egy fiatal srác volt, aki befektetési céllal, magánszemélyként vette meg, kiadási szándékkal.
Bevett szokás szerint a vevő hozza az ügyvédet, és nem felejtem el, amikor a srác ügyvédjére várva az iroda folyosóján ültünk, majd mikor megjelent, közölte, hogy sietnie kell, és gyorsan „zavarjuk le” úgyis mindenki átolvasta otthon.
Természetesen nem hagytam ennyiben. A lényeg: keress egy jó ügyvédet, és NE a legolcsóbbat!
Egy ingatlan az életed egyik legnagyobb befektetése lehet, hónapok, évek munkájának eredménye. Az ügyvéd kulcsfigura. Ne ezen spórolj!
Egy másik személyes példa: amikor saját otthonomat vásároltam a II. kerületben, a munkahelyemhez közel, a bevált ügyvédemet kértem fel az adásvételi elkészítésére. Nem akartam garázst venni, mert nagyon drága volt, de az ügyvédem addig kapacitált, sőt az eladót is rávette, hogy engedjen egy kicsit az árból – végül csak megvettem. Évekkel később, mikor elköltöztem és eladósorba került a lakás, hálás voltam neki: garázzsal sokkal gyorsabban és jobb áron tudtam eladni.
Pár dolog, amire figyelj, amikor kinézted az ingatlant (a teljesség igénye nélkül):
- Szerezz be tulajdoni lapot, nézd meg, milyen terhek vannak rajta.
- Beszélj a közös képviselővel: milyen a ház anyagi helyzete?
- Kérj alapító okiratot és nézd át, van-e elővásárlási jog.
- Ha nagyon alapos akarsz lenni, nézd meg az SZMSZ-t is. (Láttam már cifrákat. Egyik barátom Marinaparton vett lakást, ott az SZMSZ tiltotta pl. a mosógép használatát este 9 után és a hangos… öö… együttlétet is. :D)
Jogilag átfutottuk az alapokat, jöjjön a következő nagy téma: a műszaki állapot. Ha hosszú távon akarod gond nélkül használni vagy kiadni a lakást, ez kulcskérdés.
Két fő típus:
- új vagy újszerű építésű
- régi építésű (tégla vagy panel)
Az állapotot mindig be kell árazni: ha valami nem tökéletes, de jó helyen van, meg lehet venni olcsóbban és felújítani. Én többször vettem rossz állapotú, de jó elhelyezkedésű ingatlant, amit utána esetenként én magam festettem ki vagy parkettáztam le.
Új építésűnél:
- fontos, ki a kivitelező
- legyen ismert, referenciákkal, garanciális ügyintézéssel
- figyelj a 2000-es években épült házakra: sok kivitelező a használatbavétel után „eltűnt” és a minőség elmaradhat az elvárttól
Használt lakásnál:
- alaposabb vizsgálat kell
- érdemes vinni egy előre elkészített csekklistát
Ne érezd cikinek, ha ott a listád! Senki nem születik szakértőnek, de azzá válhat.
Legutóbbi élményem, amit nemrég néztem meg: egyszerre volt jelen minden figyelmeztető jel, ráadásul magas áron hirdették.
- Barkácstapéta: kis darabkás tapéta, homogenizálja a felületet. A fal hibáit elfedi, de attól még ott vannak.
- Szalagparketta: ha nyikorog vagy hullámzik, az alap nincs rendben. Pár év és feljöhet.
- Sárgás elszíneződés: beázás nyoma. Vakolatcsere nélkül nem tűnik el.
- Domborműszerű fal: surlófénynél látható. Gyanús vakolat, érdemes megkopogtatni.
Mindig kérdezz rá, miért van ott, amit látsz. Ha nem kapsz egyenes választ, lépj tovább! Fotókon minden jól nézhet ki, de a valóság mást mutathat.
Végül: az ideális ingatlan nem univerzális. Neked kell, hogy ideális legyen.
Szempont lehet, hogy az albérletet menedzselni kell: ha csöpög a csap vagy mosógépet kell bekötni, gyakran te leszel az, aki kimegy.
Ezért fontos a lokáció: legyen közel, ne kelljen sokat utaznod. Ha szeretsz barkácsolni, javítani, akkor lehetőség is, nem csak teher.
Lehetne még sorolni, de igyekeztem pár gondolatébresztő tippet összegyűjteni.
A lényeg: készíts tervet, és indulj el. 🙂
