Ha az MNB inflációs prognózisa bejön és a világban nem történik valami rendkívüli esemény (megint) akkor szerintem ez igen valószínűsíthető. Ennek két legkiváltóbb oka az infláció csökkenése és ezzel összefüggésben a hitelezés élénkülése lehet.
2024-re a jelenlegi magas infláció és stagnáló ingatlanárak miatt kialakulhat egy olyan környezet, ahol az ingatlanok reálértéke jelentősen csökkenhet. Fontos, hogy reálértéken, vagyis az inflációval korrigált áruk csökken. 2023-ban véleményem szerint az árak stagnálni fognak, minimálisan csökkenni. Azonban a stagnáló (nominális) ár, 15-19,5 százalékos infláció mellett igazából azt jelenti, hogy reálértéken minimum 15%-kal csökkenni fognak 2023-ban.
Így 2024-re az ingatlanpiac alulértékelté válhat a jelentős infláció miatt. Ebben a helyzetben kialakulhat egy olyan szituáció, hogy egy alulértékelt piaci kínálat találkozik egy növekvő kereslettel, ami intenzívebb emelkedést okozhat. A növekvő keresletet a monetáris enyhítés hozhatja meg, a hitelezés élénkülése (csökkenő kamatok) által.
Jelenlegi helyzet
Jelenleg az ingatlanpiac tartaléklángon ég, ami a tranzakciók számát illeti. Vagyis a létrejövő adásvételek száma jelentősen csökkent. Ennek legfőbb okai:
Vevői oldalon:
- a „készpénzes” vevők nagy része eltűnt, mert már az infláció megindulásakor (2022 első féléve), akik akarták már ingatlanba fektették értékmegőrzési célból megtakarításaikat. Többek között ennek köszönhető, hogy a 2. félévi pangás ellenére 2022-ben valószínűleg lesz még reálérték növekedés.
- a monetáris politikának lépnie kellett az infláció megfékezése érdekében ezért elindult egy kamatemelési periódus. Jelenleg a jegybanki alapkamat 13%. Ez a környezet a hitelkamatok emelkedésével járt, ami hitelfelvételi hajlandóság csökkenése miatt visszafogja jelenleg keresletet.
Eladói oldalon:
- bár a nagy, korszerűtlen ingatlanok esetében van egy kínálati növekedés, azonban energia takarékosabb ingatlanok esetében ez nem mondható el. Vagyis kínálati oldalon nincs eladási kényszer, ellentétben a 2008-as válsággal. A hiteltörlesztők nem emelkednek a több éves kamatperiódusú forint hitelek esetében.
- azonban nagy és korszerűtlen ingatlanok esetében elképzelhető némi lefelé mutató tendencia az árakban.
A közeljövőben
Az árakat szerintem 2 dolog fogja igazán meghatározni, ez a két dolog pedig az infláció és a hitelkondíciók. Ez a két erő pedig egymás ellen dolgozik.
Az infláció miatt emelkednek az árak, de ez az ingatlanok esetében a csökkenő kereslet miatt (kedvezőtlen hitelkondíciók) nem látható. Az eladók viszont tudják, ha most váltják pénzre az ingatlanjaikat akkor annak az infláció miatt elveszett értéke sohasem jön vissza, ellentétben az ingatlannal. Így nincs jelentős árcsökkenés, hanem stagnálás várható 2023-ban, ami reálértékben viszont csökkenést jelent!
De, az MNB prognózisa szerint már 2023-ban megindul az infláció csökkenése, ami eredményezheti a monetáris lazítást (jegybanki alapkamat csökkentést). Ennek következtében pedig a hitelkondíciók javulását.
Az infláció alakulása:
Ezt a prognózist (a hitelkondíciók javulását) szerintem igazolja is az MNB háztartási hitelállomány prognózisa:
Jól látszik a V-betű forma, vagyis a gyors felpattanás. Ha minden ezen prognózis szerint alakul, akkor szerintem a fenti okok miatt, vagyis a kereslet növekedése és a reálértéken alacsony ingatlanárak következményeként megindulhatnak az felfelé az árak 2024-ben.
